마사지 샵 인수 전 필수 체크 사항

마사지 샵 인수(양도양수)는 시설이나 영업권을 그대로 물려받는 것이라 초기 인테리어 비용과 시간을 아낄 수 있다는 큰 장점이 있습니다. 하지만 법적 리스크, 권리금의 거품, 미공개 부채 등을 제대로 확인하지 않으면 인수 후 큰 손해를 입을 수 있습니다.

계약 전 반드시 확인해야 할 필수 체크리스트를 4가지 핵심 영역으로 나누어 정리해 보겠습니다.

1. 법적 및 행정적 리스크 체크 (가장 중요)

마사지 샵 인수의 가장 큰 리스크는 행정처분 승계와 불법 영업 이력입니다.

• 행정처분 이력 승계 확인:

  • 양도인이 받은 영업정지, 과태료 등의 행정처분은 양수인(인수자)에게 승계됩니다.

  • 관할 구청(위생과 등)을 방문하여 해당 사업장의 행정처분 진행 여부 및 이력을 반드시 직접 조회하세요.

• 영업 신고 및 허가 명의 변경:

  • 해당 업종(자유업, 피부미용업, 체형관리 등)이 해당 건물 용도 및 구청 규정에 맞게 정상적으로 영업신고/등록이 되어 있는지 확인하세요.

  • 필요 시 위생교육 이수증 및 면허증/자격증 조건이 사전 구비되었는지 체크해야 합니다.

  • 참고로 최근 피부 관리사 자격증을 취득하고 피부 관리샵을 운영하면서 스웨디시 마사지메뉴를 추가 하고자 하는 분들이 많은데, 주의해야 할 사항이 있습니다.  대형 오피스텔에 있는 장사 잘되는 스웨디시 마사지 샵을 인수하여 피부 관리샵을 병행하여 경찰 단속에 대비하려는 시도를 하시는데 오피스텔은 주거용, 영업용 모두 관할 구청에서 허가를 내주지 않습니다.
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    • 신규 피부관리샵을 계획 하시는 분들도 필히 관할 구청에 허가 제외구역인지 필히 확인해야 합니다.

• 건축물대장 및 불법 건축물 여부:

  • 건축물대장을 떼어 위반건축물 지정 여부를 확인하고, 무단 증축이나 불법 룸 쪼개기(가벽 설치 등)가 없는지 점검하세요.

2. 재무 및 매출 검증 (권리금 거품 제거)

양도인이 제시하는 매출 데이터를 그대로 믿지 말고, 객관적인 데이터로 검증해야 합니다.

• 실제 매출 데이터 확보:

  • 최소 최근 6개월~1년 치의 카드 매출 내역, POS 시스템 데이터, 부가가치세 신고 자료를 요청하세요. (구두 증언이나 수기 장부는 참고용으로만 활용)

• 고객 관리 프로그램(CRM) 데이터:

  • 등록된 회원 수, 정기권(선불권) 잔액 규모를 명확히 파악해야 합니다.

  • 핵심: 인수 후 기존 고객이 남아있는 선불권을 사용할 때의 처리 기준(양도인이 환불 처리할 것인지, 인수 금액에서 차감할 것인지)을 계약서에 명시해야 합니다.

• 미납금 및 채무 관계:

  • 임대료, 공과금(전기·수도·가스), 관리비 미납 내역이 없는지 확인하세요.

3. 임대차 계약 조건 및 건물주 면담

아무리 샵 조건이 좋아도 건물주와의 계약이 틀어지면 영업이 불가능합니다.

• 건물주 성향 및 재계약 여부:

  • 양도인과의 계약 전, 건물주와 직접 면담하여 양도양수 의사를 밝히고 새로운 임대차 계약 조건(보증금/월세 인상 여부)을 확인해야 합니다.

  • 보증금이나 월세를 과도하게 올려 요구할 경우 사업성에 치명적일 수 있습니다.

• 임대차 계약 기간:

  • 상가건물 임대차보호법상 계약갱신요구권(최대 10년)을 적용받을 수 있는 구조인지 확인하세요.

  • 또한 상가임대차보호법은 근리생활시설 또는 종합상가에 대해서만 적용되며 대형 오피스텔의 경우 주거용으로 되어 있다면 법 적용을 받을 수 없습니다. 그러니 주거용으로 되어 있는 샵을 피하시는 것이 좋고, 꼭 하실거라면 건물주에게 영업용으로 변경해달라고 해야 합니다. 정말 중요한 부분 입니다. 상가임대차보호법 적용이 안된다면 건물주가 나가라고 하면 대책이 없습니다.

• 원상복구 의무 범위:

  • 전 임차인이 해놓은 인테리어까지 본인이 철거해야 하는 상황이 오지 않도록, 원상복구의 기준을 건물주와 명확히 협의해야 합니다.

4. 시설, 소모품 및 인력 체크

• 시설 상태 및 유지보수 비용:

  • 냉난방기, 온수기, 샤워실 누수 여부, 배관 상태, 방음 상태를 직접 방문하여 하나하나 작동해 보세요. (특히 샤워실 누수 문제는 큰 공사 비용이 발생합니다.)

• 비품 및 집기 목록 작성:

  • 마사지 베드, 수건, 오일, 세탁기/건조기, 정수기, TV 등 인수받을 비품의 목록(리스트)을 작성하고 사진을 찍어 계약서 첨부서류로 작성하세요.

• 기존 직원(테라피스트) 승계 여부:

  • 기존 직원의 계속 근무 여부를 확인하고, 기존 직원의 퇴직금이나 미지급 수당 문제는 이전 사업주가 완납하도록 정리해야 합니다.

💡 인수 계약 시 팁 (계약서 특약사항)

계약서를 작성할 때 아래 특약사항을 반드시 넣는 것을 권장합니다.

1. 동종업종 영업금지(경업금지): 양도인이 인근 지역(예: 반경 3~5km 이내)에서 동일한 마사지 샵을 재오픈하거나 타 샵으로 고객을 유출하지 않는다는 조항.

2. 행정처분 책임: 계약 체결 이전의 사유로 인해 발생한 행정처분이나 법적 문제는 양도인이 전적으로 책임지고 손해배상한다는 조항.

3. 선불권 잔액 정산: 기존 고객의 선불권 잔액은 인수 금액에서 차감하거나 양도인이 전액 정산한다는 조항.

마지막으로 많은 분들이 잘 모르고 있는 부분이 있는데, 신규 창업이든 기존의 샵을 인수하든 모두 해당 되는 부분인데, 샵의 위치로부터 반경 200m이내에 학교, 유치원이 있으면 절대 피하셔야 합니다.

그 이유는 학교보건법상 상대정화구역인 200m 이내에 있는 마사지샵에 대해서는 1년에 한번 관할 교육청, 구청, 소방,경찰 합동 점검팀이 방문 합니다. 이건 정기 점검 이구요. 자치단체별로 수시점검도 존재 합니다. 핵심적인 지적사항은 관리룸 문을 달지 못하게 하는 것입니다. 커텐을 치라는 거죠

그리고 있어서는 안되는 일이지만 어떠한 이유로 경찰 단속을 당하게 되면 학교 보건법이 추가되어 벌금이 500만원 정도 나옵니다. 꼭 체크 하시기 바랍니다.

 

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